例：張某出售的上述房地產(chǎn)位于北京市西城區(qū)，出售的上述房地產(chǎn)繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額為10萬(wàn)元，其應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅稅額的計(jì)算方法為：應(yīng)納稅額＝10×7%＝0.7（萬(wàn)元）。
城市維護(hù)建設(shè)稅可以隨同營(yíng)業(yè)稅征收、減免。由于免征、減征營(yíng)業(yè)稅而發(fā)生的退稅，可以同時(shí)退還已經(jīng)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅。
印花稅
征收印花稅的基本法律依據(jù)，是國(guó)務(wù)院1988年8月6日發(fā)布、2011年1月8日修訂的《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則和財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局據(jù)此作出的有關(guān)規(guī)定。在房地產(chǎn)交易中，交易雙方都是印花稅的納稅人，計(jì)稅依據(jù)為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)所載金額，適用稅率為0.5‰。
例：張某向李某出售上述房地產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)所載金額為200萬(wàn)元，張某和李某各自應(yīng)納印花稅稅額的計(jì)算方法為：應(yīng)納稅額＝200×0.5‰＝1000（元）。此外，購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)者取得政府部門(mén)發(fā)給的房屋產(chǎn)權(quán)證的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)繳納印花稅5元。
目前，個(gè)人銷(xiāo)售、購(gòu)買(mǎi)住房可以暫免繳納印花稅。
土地增值稅
征收土地增值稅的基本法律依據(jù)，是國(guó)務(wù)院1993年12月13日發(fā)布、2011年1月8日修改的《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則和財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局據(jù)此作出的有關(guān)規(guī)定。
在房地產(chǎn)交易中出售房地產(chǎn)并取得收入的個(gè)人為土地增值稅的納稅人，計(jì)稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額，增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額以后的余額。
上述規(guī)定扣除項(xiàng)目包括：
一、納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按照國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。
二、經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的舊房和建筑物的評(píng)估價(jià)格，指轉(zhuǎn)讓已經(jīng)使用的房屋和建筑物的時(shí)候，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折舊率以后的價(jià)格。
三、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的時(shí)候繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和印花稅。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的時(shí)候交納的教育費(fèi)附加，可以視同稅金扣除。
如果納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，并且沒(méi)有正當(dāng)?shù)睦碛?，或者隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，或者提供的扣除項(xiàng)目金額不真實(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格（指經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的、由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類(lèi)房地產(chǎn)綜合評(píng)定的價(jià)格）計(jì)算征收土地增值稅。
如果納稅人轉(zhuǎn)讓舊房和建筑物，不能取得評(píng)估價(jià)格，但是能夠提供購(gòu)房發(fā)票，經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)，其為取得土地使用權(quán)所支付的金額和購(gòu)房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用的扣除，可以按照發(fā)票所載金額，從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止，每年加計(jì)5%。納稅人購(gòu)房的時(shí)候繳納的契稅可以扣除，但是不作為加計(jì)5%的基數(shù)。
如果納稅人轉(zhuǎn)讓舊房和建筑物，既不能取得評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依法核定征稅。
土地增值稅實(shí)行4級(jí)超率累進(jìn)稅率，增值額不超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，適用稅率為30%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%~100%的部分，適用稅率為40%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%~200%的部分，適用稅率為50%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，適用稅率為60%。
在計(jì)算土地增值稅的應(yīng)納稅額的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)先用納稅人取得的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除有關(guān)各項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額，計(jì)算得出增值額。再按照增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的比例，分別確定增值額中各個(gè)部分的適用稅率，依此計(jì)算各部分增值額的應(yīng)納土地增值稅稅額。各部分增值額應(yīng)納土地增值稅稅額之和，即為納稅人應(yīng)納的全部土地增值稅稅額。
例：李某出售一處房產(chǎn)，售價(jià)500萬(wàn)元，可以扣除的各項(xiàng)成本、費(fèi)用和有關(guān)稅金等共計(jì)200萬(wàn)元，其應(yīng)納土地增值稅稅額的計(jì)算方法為：增值額＝500-200＝300（萬(wàn)元），應(yīng)納稅額＝100×30%＋100×40%＋100×50%＝120（萬(wàn)元）。
目前，個(gè)人出售住房可以暫免繳納土地增值稅。
個(gè)人所得稅
征收個(gè)人所得稅的基本法律依據(jù)，是1980年9月10日第五屆全國(guó)人民代表大會(huì)第三次會(huì)議通過(guò)、2011年6月30日第十一屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議第六次修改的《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》及其實(shí)施條例和財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局據(jù)此作出的有關(guān)規(guī)定。
個(gè)人出售房地產(chǎn)取得的所得屬于個(gè)人所得稅征稅項(xiàng)目中的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得；納稅人為出售房地產(chǎn)并取得收入的個(gè)人；計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)納稅所得額，即納稅人轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)取得的收入減除被轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的原值、合理費(fèi)用和在財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中繳納的有關(guān)稅費(fèi)以后的余額；適用稅率為20％。
例：張某出售原值100萬(wàn)元的住房一套，取得收入200萬(wàn)元，可以扣除有關(guān)費(fèi)用和稅金為50萬(wàn)元，其應(yīng)納個(gè)人所得稅稅額的計(jì)算方法為：應(yīng)納稅所得額＝200－100－50＝50（萬(wàn)元），應(yīng)納稅額＝50×20%＝10（萬(wàn)元）。
轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額的時(shí)候，納稅人憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核以后，可以從其轉(zhuǎn)讓住房收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金和有關(guān)合理費(fèi)用。
關(guān)于房屋原值的規(guī)定如下：
一、商品房：購(gòu)置該房屋的時(shí)候?qū)嶋H支付的房?jī)r(jià)款和繳納的相關(guān)稅費(fèi)。
二、自建住房：實(shí)際發(fā)生的建造費(fèi)用和建造、取得產(chǎn)權(quán)的時(shí)候?qū)嶋H繳納的相關(guān)稅費(fèi)。
三、經(jīng)濟(jì)適用房：原購(gòu)房人實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和按照規(guī)定繳納的土地出讓金。
四、已購(gòu)公有住房：原購(gòu)公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按照當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格計(jì)算的房?jī)r(jià)款，加原購(gòu)公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款、按照規(guī)定向財(cái)政部門(mén)或者原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益和相關(guān)稅費(fèi)。
五、城鎮(zhèn)拆遷安置住房：根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和原建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》等法規(guī)，其原值分別按照下列規(guī)定確定：
1.房屋拆遷取得貨幣補(bǔ)償以后購(gòu)置房屋的，為購(gòu)置該房屋實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款和繳納的相關(guān)稅費(fèi)；
2.房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款和繳納的相關(guān)稅費(fèi)；
3.房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人除了取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補(bǔ)償?shù)?，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款和繳納的相關(guān)稅費(fèi)，減去貨幣補(bǔ)償以后的余額；
4.房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款，加上所支付的貨幣和繳納的相關(guān)稅費(fèi)。轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金，指納稅人在轉(zhuǎn)讓住房的時(shí)候依法繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、印花稅和類(lèi)似稅收的教育費(fèi)附加。
轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的合理費(fèi)用，指納稅人按照規(guī)定支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)和公證費(fèi)等費(fèi)用。
1.裝修費(fèi)用。納稅人能提供支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓以前發(fā)生的裝修費(fèi)用，可以在下列規(guī)定比例以?xún)?nèi)扣除：已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房，最高扣除限額為房屋原值的15%；商品房和其他住房，最高扣除限額為房屋原值的10%。
2.貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購(gòu)置的住房的，其向貸款銀行支付的住房貸款利息，可以憑貸款銀行出具的有效證明扣除。
3.納稅人按照有關(guān)規(guī)定支付的手續(xù)費(fèi)和公證費(fèi)等，可以憑有關(guān)部門(mén)出具的有效證明扣除。
納稅人沒(méi)有提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)稅收征管法中的相關(guān)規(guī)定核定征稅，即按照納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅稅額。具體比例由省級(jí)地方稅務(wù)局或者省級(jí)地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級(jí)地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類(lèi)型和住房平均價(jià)格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入的1%~3%的幅度以?xún)?nèi)確定。
仍然以上述張某出售住房，取得收入200萬(wàn)元為例，如果張某沒(méi)有提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納個(gè)人所得稅稅額，稅務(wù)機(jī)關(guān)就可以按照其住房轉(zhuǎn)讓收入200萬(wàn)元和當(dāng)?shù)匾?guī)定的征收率計(jì)算其應(yīng)納個(gè)人所得稅稅額，1%即為2萬(wàn)元，3%則為6萬(wàn)元。
目前，個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，可以暫免繳納個(gè)人所得稅。
契稅
征收契稅的基本法律依據(jù)，是1997年7月7日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》及其細(xì)則和財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局據(jù)此作出的有關(guān)規(guī)定。
在房地產(chǎn)交易中購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的個(gè)人為契稅的納稅人；計(jì)稅依據(jù)為上述交易的成交價(jià)格（指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格，包括承受者應(yīng)當(dāng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益）；實(shí)行3%~5%的幅度比例稅率。各省、自治區(qū)和直轄市的適用稅率，由當(dāng)?shù)厥〖?jí)人民政府根據(jù)本地區(qū)的實(shí)際情況，在上述規(guī)定的幅度以?xún)?nèi)確定，并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案，目前各地規(guī)定的稅率多為3%。
例：李某購(gòu)買(mǎi)一處房地產(chǎn)，成交價(jià)格為200萬(wàn)元，當(dāng)?shù)匾?guī)定的契稅適用稅率為3%，其應(yīng)納契稅稅額的計(jì)算方法為：應(yīng)納稅額＝200×3%＝6（萬(wàn)元）。個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房，且該住房屬于家庭（成員包括購(gòu)房人、配偶和未成年子女，下同）唯一住房的，可以減半繳納契稅。個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，可以減按1%的稅率繳納契稅。
教育費(fèi)附加
征收教育費(fèi)附加的基本法律依據(jù)，是國(guó)務(wù)院1986年4月28日發(fā)布、2011年1月8日第三次修改的《征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定》和財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局據(jù)此作出的有關(guān)規(guī)定。
在房地產(chǎn)交易中出售房地產(chǎn)并繳納營(yíng)業(yè)稅的個(gè)人為教育費(fèi)附加的繳納人，以納稅人繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)征依據(jù)，附加率為3%。
例：張某因出售的房地產(chǎn)繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額為10萬(wàn)元，其應(yīng)納教育費(fèi)附加的計(jì)算方法為：應(yīng)納教育費(fèi)附加＝10×3%＝0.3（萬(wàn)元）。
此外，2010年11月7日，根據(jù)國(guó)務(wù)院的要求，財(cái)政部發(fā)出《關(guān)于統(tǒng)一地方教育附加政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，規(guī)定全國(guó)統(tǒng)一開(kāi)征地方教育附加，以單位和個(gè)人繳納的增值稅、營(yíng)業(yè)稅和消費(fèi)稅為計(jì)征依據(jù)，附加率為2%。據(jù)此，上例中的張某還應(yīng)當(dāng)繳納地方教育附加0.2萬(wàn)元，計(jì)算方法同上。
