國家稅務總局近日發(fā)布《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象管理問題的公告》（國家稅務總局公告2014年第35號），要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)計稅成本對象確定原則，確定已完工開發(fā)產(chǎn)品的成本對象。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計稅成本對象確定的正確與否，直接影響房企利潤的真實性，進而影響納稅申報的正確性。
會計定義：成本核算對象，指為計算產(chǎn)品成本而確定的生產(chǎn)費用歸集和分配的范圍。《財政部關于印發(fā)〈企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）〉的通知》（財會〔2013〕17號）第十三條規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品成本核算對象，一般按照開發(fā)項目、綜合開發(fā)期數(shù)并兼顧產(chǎn)品類型等確定成本核算對象。
稅務定義：《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十六條規(guī)定，成本對象，指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。
在對一個房地產(chǎn)開發(fā)項目進行核算之初，應當根據(jù)項目經(jīng)營計劃和稅收測算結(jié)果綜合考慮，科學合理地設置成本對象，再將項目進程中的各項成本費用根據(jù)具體的核算原則分別計入不同的成本對象。
劃分成本對象是計算計稅成本的首要步驟，計算成本首先要知道費用承擔者的界定。房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地、建安、配套設施、各項費用所占比例不同，實現(xiàn)利潤差異較大，計稅成本對象劃分直接影響企業(yè)所得稅征管。企業(yè)應當根據(jù)產(chǎn)品生產(chǎn)過程的特點、生產(chǎn)經(jīng)營組織的類型、產(chǎn)品種類的繁簡和成本管理的要求，確定產(chǎn)品成本核算的對象、項目和范圍，及時對有關費用進行歸集、分配和結(jié)轉(zhuǎn)。
會計成本核算對象與計稅成本對象差異
房地產(chǎn)企業(yè)計稅成本對象的確認原則與會計成本核算對象的確認原則客觀上存在差異，在確定會計成本核算對象時，應當遵循計稅成本對象的確認原則，否則會有較大的涉稅風險。
會計開發(fā)成本核算對象確認的3個原則：
獨立原則。一般的開發(fā)項目，應以每一獨立編制的設計概預算，或每一獨立的施工圖預算所列的單項開發(fā)工程作為成本核算對象。
合并原則。同一地點、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目，如果開工、竣工時間接近，又由同一施工隊伍施工，可以合并為一個成本核算對象。
劃分原則。對個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部分劃分成本核算對象。
計稅成本對象確認的6個原則：
可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后將其相關成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。
分類歸集原則。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算。
功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。
定價差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。
成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。
權益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進行核算。
小貼士優(yōu)化設置注意事項
●年度納稅申報時向主管稅務機關報送專項報告
《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象管理問題的公告》（國家稅務總局公告2014年第35號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需合理確定已完工開發(fā)產(chǎn)品的成本對象，并將確定原則、依據(jù)，共同成本分配原則、方法，以及開發(fā)項目基本情況、開發(fā)計劃等出具專項報告，在開發(fā)產(chǎn)品完工當年企業(yè)所得稅年度納稅申報時報送主管稅務機關。
●建立健全成本對象管理制度
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應建立健全成本對象管理制度，合理區(qū)分已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象，及時收集、整理、保存成本對象涉及的證據(jù)材料，以備稅務機關檢查。
●防范成本對象設置瑕疵引發(fā)的稅務風險
1.成本對象一經(jīng)確定便不得隨意變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已確定的成本對象報送主管稅務機關后，不得隨意調(diào)整或相互混淆。如確需調(diào)整成本對象的，應就調(diào)整的原因、依據(jù)和調(diào)整前后成本變化情況等出具專項報告，在調(diào)整當年企業(yè)所得稅年度納稅申報時報送主管稅務機關，先征得主管稅務機關的同意。
2.對資料不完整、不規(guī)范的，應及時補齊、調(diào)整、修正。
3.對成本對象確定不合理或共同成本分配方法不合理的，可能導致主管稅務機關進行合理調(diào)整。
4.對成本對象確定情況異常的，容易被主管稅務機關列入專項稽查或稅務檢查。
5.不如實出具專項報告或不出具專項報告的，主管稅務機關將按稅收征管法的相關規(guī)定進行處理或處罰。
