案情簡介：日前，地稅稽查局對鎮(zhèn)江某醫(yī)療有限公司進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)存在少繳房產(chǎn)稅的情況。該企業(yè)2003年底改制，整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓時(shí)由會(huì)計(jì)事務(wù)所進(jìn)行評估，其中房產(chǎn)和土地經(jīng)過評估，都產(chǎn)生了增值。但該企業(yè)在2011年和2012年申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí)，卻仍以房屋的歷史成本作為計(jì)稅依據(jù)，沒有將評估增值后的房產(chǎn)和土地合并作為計(jì)稅依據(jù)，導(dǎo)致少繳房產(chǎn)稅。地稅稽查人員在檢查過程中多次發(fā)現(xiàn)以下類似的情況，一是土地價(jià)值未并入房產(chǎn)原值少繳房產(chǎn)稅；二是評估增值后的房產(chǎn)（含土地）以歷史成本作為房產(chǎn)原值少繳房產(chǎn)稅；三是自行評估增值后的房產(chǎn)價(jià)值（含土地）作為房產(chǎn)原值多繳房產(chǎn)稅。
稅法分析：納稅人在計(jì)算繳納房產(chǎn)稅時(shí)，尤其要注意計(jì)稅依據(jù)的確定。
1、從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅的房產(chǎn)原值應(yīng)包含地價(jià)。根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財(cái)稅[2010]121號)的規(guī)定，自2010年12月21日起，對按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。并且宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。
2、評估增值的房產(chǎn)和土地應(yīng)區(qū)分兩種情況分別確定房產(chǎn)原值。第一種情況，企業(yè)根據(jù)法律、行政法規(guī)和會(huì)計(jì)制度規(guī)定和要求進(jìn)行的評估增值。例如企業(yè)合并、分立、股權(quán)重組、接受資產(chǎn)投資等。在這種情況下，應(yīng)按評估后的價(jià)值作為房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅。根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財(cái)稅[2008]152號)規(guī)定和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的規(guī)定，企業(yè)的各項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按取得時(shí)的實(shí)際成本計(jì)價(jià)，除法律、行政法規(guī)和國家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度另有規(guī)定外，企業(yè)一律不得自行調(diào)整其賬面價(jià)值。企業(yè)合并、分立、股權(quán)重組、接受資產(chǎn)投資等情況是屬于法律、行政法規(guī)和國家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度另有規(guī)定情形，所以企業(yè)應(yīng)調(diào)整其賬面價(jià)值，并按其賬面價(jià)值計(jì)征房產(chǎn)稅。此外，若企業(yè)應(yīng)該調(diào)整而未調(diào)整的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)整，并按確認(rèn)的新的價(jià)值作為房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅。
第二種情況，企業(yè)根據(jù)經(jīng)營需要自行對房產(chǎn)的原值進(jìn)行的評估增值，例如，固定資產(chǎn)評估增值后進(jìn)行抵押貸款。這種情況下不屬于法律、行政法規(guī)和國家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度另行規(guī)定的情況，調(diào)整后的賬面價(jià)值不具有法律上的依據(jù)，房產(chǎn)稅仍按照歷史成本即調(diào)整前的房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅?！?/FONT> |
