自2016年3月24日，財(cái)政部及國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合公布了《關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》財(cái)稅[2016]36號(hào)（以下簡(jiǎn)稱“36號(hào)文”）以來，針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)的營(yíng)改增話題探討一直就沒有停止過，而跟我們生活息息相關(guān)的物業(yè)管理服務(wù)業(yè)，卻分析很少，本人談不上去填補(bǔ)空白，只是想為物業(yè)管理服務(wù)業(yè)的同仁們了解營(yíng)改增盡一點(diǎn)自己的微薄之力。
在今天這個(gè)服務(wù)至上的現(xiàn)代社會(huì)，只有想不到，沒有做不到。物業(yè)管理服務(wù)幾乎已經(jīng)做成了我們的“生活秘書”了，物業(yè)管理公司的服務(wù)項(xiàng)目囊掛了物業(yè)服務(wù)、停車服務(wù)、代交水電、房屋出租、店輔出租、維修服務(wù)、家政服務(wù)、餐飲服務(wù)、體育健身、商務(wù)代理、休閑娛樂、超市購(gòu)物等等，幾乎沒有什么做不到的。那么營(yíng)改增后，優(yōu)質(zhì)服務(wù)的背后你是否選擇了優(yōu)質(zhì)的稅收了呢？
一、物業(yè)管理服務(wù)（物業(yè)管理費(fèi)、停車費(fèi)）
狹義物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)委托合同進(jìn)行的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、生活秩序和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)，修繕活動(dòng);廣義的物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主共同管理的過程，和委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人進(jìn)行的管理過程。
從以上對(duì)物業(yè)管理的解釋，結(jié)合36號(hào)文的相關(guān)規(guī)定，在物業(yè)管理服務(wù)中為維護(hù)衛(wèi)生、綠化、環(huán)境等收取的物業(yè)管理費(fèi)屬于商務(wù)輔助服務(wù)中的物業(yè)管理服務(wù)，適用6%的稅率。對(duì)業(yè)主公共產(chǎn)權(quán)的停車位，物業(yè)公司并未為此支付費(fèi)用，僅屬于對(duì)公共交通進(jìn)行管理，物業(yè)公司管理車輛停放，對(duì)內(nèi)收取停車費(fèi)屬于商務(wù)輔助服務(wù)中的物業(yè)管理服務(wù)，適用6%的稅率。而對(duì)外提供的停車服務(wù)則屬于代業(yè)主提供的不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，適用11%的不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)稅率。
二、物業(yè)代理服務(wù)（房屋出租代理、商務(wù)代理）
物業(yè)公司在為業(yè)主提供物業(yè)管理的同時(shí)，為業(yè)主提供房屋出租代理，收取一定的中介費(fèi)用屬于商務(wù)輔助服務(wù)中的經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用6%的稅率。為業(yè)主提供的代理租車、代理訂票、代寫文書等屬于商務(wù)輔助服務(wù)中的經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用6%的稅率。
三、物業(yè)銷售服務(wù)（家電產(chǎn)品銷售）
物業(yè)公司在為業(yè)主提供物業(yè)管理的同時(shí)，為業(yè)主提供家電產(chǎn)品的維修與銷售，如更換燈泡、水電維修等，屬于貨物銷售與修理修配業(yè)務(wù)，適用17%的稅率。
四、物業(yè)租賃服務(wù)（門面、場(chǎng)所租賃）
對(duì)物業(yè)公司代業(yè)主出租的公共設(shè)施，如門面、會(huì)所、幼兒園等，屬于代業(yè)主提供的不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，適用11%的不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)稅率。
五、物業(yè)體育服務(wù)（游泳、健身）
對(duì)物業(yè)公司在業(yè)主公共產(chǎn)權(quán)的游泳館、球場(chǎng)等提供的體育服務(wù)，屬于生活服務(wù)業(yè)的文化體育服務(wù)適用6%的稅率。
對(duì)以上列舉的服務(wù)項(xiàng)目，你一定是看迷惑了，那么物業(yè)公司到底要如何交稅呢？如何才能實(shí)現(xiàn)稅負(fù)最低呢？這個(gè)還真不能千篇一律的回答，因?yàn)椴煌奈飿I(yè)環(huán)境，不同的物業(yè)管理服務(wù)，都將會(huì)適用不同的稅率。加之營(yíng)改增后根據(jù)物業(yè)公司的連續(xù)12個(gè)月銷售服務(wù)金額是否超過500萬元，或根據(jù)企業(yè)自身管理的需要，會(huì)登記為一般納稅人或小規(guī)模納稅人，對(duì)不同企業(yè)類型又將適用不同的稅率的征收率。
在此，我建議物業(yè)公司根據(jù)自身企業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的特點(diǎn)從以下幾個(gè)方面考慮稅收籌劃：
一、根據(jù)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額大小選擇企業(yè)類型，物業(yè)管理服務(wù)如果進(jìn)項(xiàng)稅額占收入的比率大于3%，選擇一般納稅人有利，反之選擇小規(guī)模納稅人有利。
二、在兼營(yíng)不同稅率的服務(wù)中，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額，根據(jù)36號(hào)文附件2營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定，未分別核算銷售額的，從高適用稅率或征收率，容易讓企業(yè)得不償失。
三、在考慮兼營(yíng)的同時(shí)，還在考慮混合銷售，企業(yè)項(xiàng)目綜合服務(wù)中，一定要讓低稅率的服務(wù)占主導(dǎo)地位引導(dǎo)高稅率的服務(wù)，這樣就會(huì)讓混合銷售適用低稅率，如在體育場(chǎng)館銷售貨物，適用文化體育服務(wù)稅率6%。
