保障性住房，一般是指經濟適用住房、廉租住房和政策性租賃住房，是政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房。保障性住房本質上屬于政府的社會福利政策，是實現社會公平的重要手段。政府是保障性住房的建設主體，與此相對應的是商品性住房，該類住房是居民住房供應的主要內容，售價隨行就市，開發(fā)主體是房地產企業(yè)。
近年來，隨著房價高企，地王頻出，政府在出讓國有建設地使用權時，再次啟用多年出臺的配建一定面積保障房制度，同時創(chuàng)新地提出了“限地價、竟配建”的競價方式，該種出讓方式一方面可以解決地方政府保障房建設的任務，另一方面對抑制過熱的土地市場也有非常好的效果。
目前采用上述方式的地方越來越多，由于當前各地稅務執(zhí)法機關對配建保障房的法律性質理解不一，房地產開發(fā)企業(yè)如何管控配建保障房的稅務風險面臨較大挑戰(zhàn)。
配建保障房是取得土地對價的組成部分嗎？
如果將配建的保障房作為房企取得土地對價的組成部分，那么該部分對價的形式就是實物，房企用自建的房屋作為土地對價支付給政府。非常遺憾的是，我國目前的土地出讓制度并不支持實物土地出讓金，政府出讓土地取得出讓金是以貨幣形式的，而且收支必須兩條線。財綜[2006]68號《財政部國土資源部中國人民銀行關于印發(fā)<國有土地使用權出讓收支管理辦法>的通知》中附件1第四條規(guī)定：土地出讓收支全額納入地方政府基金預算管理。收入全部繳入地方國庫，支出一律通過地方政府基金預算從土地出讓收入中予以安排，實行徹底的“收支兩條線”管理。在地方國庫中設立專賬（即登記簿），專門核算土地出讓收入和支出情況。設想如果允許以房屋作為土地出讓金，那如何繳入國庫呢？
另外，根據財綜[2006]68號第六條規(guī)定市、縣國土資源管理部門與國有土地使用權受讓人在簽訂土地出讓合同時，應當明確約定該國有土地使用權受讓人應當繳納的土地出讓收入具體數額、繳交地方國庫的具體時限以及違約責任等內容。據此，《國有建設用地使用權出讓合同》相關條款會明確約定土地出讓價款的金額，也就是說土地出讓金在簽訂合同時就是確定的、明確的，并不包括還未建造的保障性住房，該住房未來不管是建造成本還是公允價值都是不確定的。
從法律形式上來看，房企配建保障房的支出不是土地對價的組成部分。至于從經濟形式上看，配建保障房支出作為獲取國有建設用地的成本是符合經濟原理的。但“稅收法定原則”要求我們征繳稅的依據只能是法，而不是經濟實質，不能打著“反避稅”的幌子，突破法的規(guī)定進行征稅。
配建保障房是公共配套設施嗎？
公共配套設施從法律的角度來看主要是指住宅區(qū)內的市政公用設施和綠地，通常產權和收益不屬于開發(fā)商，從具體的形態(tài)上來看包括房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施。這類設施強調了公共屬性，有些是項目小區(qū)內全體業(yè)主都可以使用，有些是社會上相關人員都可以使用。公共設施產證的產權所有人要么是全體業(yè)主，要么是政府制定的接收單位，一般不會辦到個人名下。
對照上述對公共配套設施的分析，配建的保障房明顯不符合，保障房一般不局限與服務本項目，它的服務范圍更廣，有些保障房還會定向售給特殊人群，這個保障房的產證會具體某個人，有些保障房如果租賃也是供特定的人群使用，不可能像公共配套設施那樣供不特定的多數人使用，不具備公共屬性。
配建保障房，房企和政府之間到底是什么關系呢？
首先我們來看房企對配建的保障房擁有什么權利，根據《物權法》第三十條規(guī)定因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力。房企因建造保障房原始取得了保障房的所有權，這個沒有異議。
《國有建設用地使用權出讓合同》作為房企與政府之間簽訂的民事合同，法律充分尊重契約雙方之間意思表示，只要沒有《合同法》第五十二條的無效情形，合同的效力可以得到法律的保護，這里沒有所謂的政府強制，房企完全可以不簽訂合同，是自由的。但是簽訂合同后，就表明房企同意受合同的約束。根據出讓合同的規(guī)定，受讓人同意將配建保障性住房無償移交給相關住房保障機構或者公共租賃住房運營機構。該條款表明房企和政府之間配建保障房還存在贈與合同關系，房企愿意將自己建造的房屋無償給予受贈人即政府，政府表示接受該贈與。根據《贈與合同》的規(guī)定，由于具有社會公益性質，房企不能在贈與房屋的權利轉移之前任意撤銷贈與合同。政府通過受贈繼受取得配建保障房的所有權。
房企配建保障房增值稅風險管控
在明確了房企和政府贈與保障房的法律關系后，在贈與環(huán)節(jié)，根據財稅【2016】36號文附件1第十四條的規(guī)定，由于保障房建設具有明顯的公益性，房企該項行為屬于視同銷售的另外，不征增值稅。
房企配建保障房企業(yè)所得稅風險管控
配建保障房無償贈與地方政府，根據國稅發(fā)【2009】31號文第十七條的規(guī)定，可視為公共配套設施，其建造成本可以按照規(guī)定作為項目開發(fā)成本。
房企配建保障土地增值稅風險管控
配建保障房無償贈與地方政府，根據國稅發(fā)【2006】187號文第四條第三款的規(guī)定，其建造成本可以作為扣除項目。
