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| 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，何為＂有關(guān)＂何為＂無關(guān)＂？ |
| 發(fā)布時間：2017/1/5 來源： 閱讀次數(shù)：2121 |
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| 中國的文字博大精深，很多地方在用詞的時候，總給人以很多的聯(lián)想與猜測，稍不注意就會出現(xiàn)“此想法非彼想法”。就拿我們的稅法來講吧，在進(jìn)行土地增值稅清算時，土地增值稅暫行條例第六條計算增值額的扣除項目中第（四）款是這樣規(guī)定的，“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”可以扣除，那么何為“有關(guān)”與“無關(guān)”？，總讓納稅人學(xué)無止境。今天就來和你講講這“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”中“有關(guān)”與“無關(guān)”的納稅之事。一、“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”何為“有關(guān)”(一)政策依據(jù)1、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》(財法字〔1995〕6號)第七條第五款規(guī)定：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。2、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第70號)，第三條關(guān)于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除問題，第(二)項規(guī)定，營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅(以下簡稱“城建稅”)、教育費附加，凡能夠按清算項目準(zhǔn)確計算的，允許據(jù)實扣除。凡不能按清算項目準(zhǔn)確計算的，則按該清算項目預(yù)繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。其他轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為的城建稅、教育費附加扣除比照上述規(guī)定執(zhí)行。”
3、根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條規(guī)定關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項目的計算問題：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,凡不能取得評估價格,但能提供購房發(fā)票的,經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn),《條例》第六條第(一)、(三)項規(guī)定的扣除項目的金額,可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅,凡能提供契稅完稅憑證的,準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除,但不作為加計5%的基數(shù)?！?
(二)何為有關(guān)：在土地增值稅清算時，計算增值額的扣除項目中與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：
1、營業(yè)稅2、城市維護(hù)建設(shè)稅3、教育費附加4、印花稅5、契稅（個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)無評估有發(fā)票）
二、“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”何為“無關(guān)”
(一)政策依據(jù)1、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第70號)，第三條關(guān)于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除問題，第(一)項規(guī)定，營改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。2、根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）文第十一條規(guī)定，關(guān)于已繳納的契稅可否在計稅時扣除的問題：對于個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素，在計征土地增值稅時，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。3、根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十七條第（一）項規(guī)定，土地征用費及拆遷補償費，指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。4、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》(財法字〔1995〕6號)第七條第（三）項規(guī)定，開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。參照：根據(jù)《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策問題的通知》（瓊地稅函〔2007〕356號）第二條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的土地使用稅，不管在房地產(chǎn)項目完工前或完工后發(fā)生的，均在管理費用列支按規(guī)定予以扣除。
(二)何為無關(guān)：在土地增值稅清算時，計算增值額的扣除項目中與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無關(guān)的稅金為：
1、增值稅2、契稅3、耕地占用稅4、契稅（個人評估轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)）5、城鎮(zhèn)土地使用稅
看到這里，是不是你的心里有點數(shù)了呢？根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定：“五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時支付的契稅的扣除問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同‘按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用’，計入‘取得土地使用權(quán)所支付的金額’中扣除?！?
也就是說，與轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)地?zé)o關(guān)的稅金，要不在取得土地使用權(quán)所支付的金額中列支或在成本費用中列支，這樣一來，有些稅種反而還對納稅人有利，因為可以加計扣除。 |
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