“營改增”是國家為進一步完善我國稅制，將以前繳納營業(yè)稅的應稅項目改成繳納增值稅，實行結(jié)構(gòu)性減稅的重大舉措，這對于完善和延伸二三產(chǎn)業(yè)增值稅抵扣鏈條，推動二三產(chǎn)業(yè)融合具有十分重要的意義。
按政府設想，整個“營改增”過程將分為五個階段：
1.在2014年擴大“營改增”范圍；
2.于2015年實現(xiàn)“營改增”全面覆蓋；
3.進一步完善增值稅稅率；
4.完善中央和地方的增值稅分配體制；
5.實現(xiàn)增值稅立法。
自2012年1月1日在上海交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務業(yè)開展“營改增”試點起，國務院先后將交通運輸業(yè)和電信業(yè)推廣到全國試行，目前僅剩建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務業(yè)尚未試點。
基于以下三點我們認為房地產(chǎn)業(yè)稅率定于11%的可能性較大：目前增值稅主要有17%、11%和6%三檔稅率，輿論方面房地產(chǎn)業(yè)11%稅率的呼聲最高，據(jù)我們簡單測算后發(fā)現(xiàn)11%的增值稅稅率最接近于目前5%的營業(yè)稅稅負水平。
相對于營業(yè)稅，增值稅只對各流通環(huán)節(jié)新增價值征稅，而不是以全部營業(yè)額為基數(shù)繳納，在本環(huán)節(jié)征收時，可扣除上一環(huán)節(jié)已征稅款。房地產(chǎn)由于涉及到的關聯(lián)行業(yè)和成本較多，“營改增”存在一定難度，因此國家具體何時推出改革方案仍舊是未知數(shù)：
1.土地成本的進項稅如何抵扣將是一大難題。
由于土地來源的多樣性，無償劃轉(zhuǎn)、與村集體合作、股權(quán)收購等方式導致土地成本很難取得依法允許抵扣的進項稅發(fā)票，而土地成本在房企開發(fā)成本中占較大比重，能否抵扣、如何抵扣都會對房企的稅負變化有較大影響。在可抵扣進項稅不足的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅負必然會增加。
2.期初庫存和固定資產(chǎn)能否被抵扣也會很大程度上影響房企的稅負變化。
交通運輸業(yè)、電信業(yè)等企業(yè)在“營改增”前的固定資產(chǎn)和存貨不能抵扣，對于庫存固定資產(chǎn)金額較大的交通運輸業(yè)而言，在改革之初產(chǎn)生了行業(yè)性的經(jīng)營困難。目前很多房企還處于去庫存的階段，相當一部分企業(yè)庫存壓力較大，“營改增”后，如果存量房產(chǎn)和土地無進項可以抵扣且執(zhí)行11%的稅率，稅負將加重，房地產(chǎn)企業(yè)難以承受。建設中的項目也面臨同樣的問題。
和中國不同的是，很多國家是以所得稅為主，流轉(zhuǎn)稅相對而言占比較少，美國和香港甚至從沒有過增值稅。且大多數(shù)國家重視對房地產(chǎn)的持有環(huán)節(jié)征稅，而針對流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收負擔相對較輕；反觀我國，房地產(chǎn)業(yè)涉及到的稅負主要集中在開發(fā)和交易環(huán)節(jié)。這也從一定程度上體現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)“營改增”步伐之艱難。
增值稅最重要的特點就是環(huán)環(huán)征稅，道道抵扣。房地產(chǎn)與建筑業(yè)、金融業(yè)密切相關，因此最理想的狀態(tài)是三個行業(yè)同時納入“營改增”，使得上下游鏈條的抵扣能更加完整。但如果不能實現(xiàn)同步改革，房地產(chǎn)抵扣鏈條不完整，有可能會出現(xiàn)房企稅負暫時增加的情況。此外，目前對于進項稅抵扣問題存在較大爭議，市場上部分人持悲觀意見。不過參考以往“營改增”試點不斷擴大的過程中，各地政府都有出臺相應的過渡期財政扶持政策，對稅制轉(zhuǎn)換期內(nèi)稅負增加較多的企業(yè)給予財政資金扶持，幫助試點企業(yè)實現(xiàn)平穩(wěn)過渡，確保試點行業(yè)和企業(yè)稅負基本不增加。
因此，相信政府屆時也會給房地產(chǎn)業(yè)提供一定的政策支持幫助房企平穩(wěn)度過過渡時期。消費者作為增值稅的最終負擔者，在市場環(huán)境好的情況下，房企稅負加重必然會通過房價的提升轉(zhuǎn)嫁給消費者，但2014年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展放緩，增加的稅收負擔很有可能會進一步壓縮企業(yè)利潤空間，使房企承壓加大，甚至給行業(yè)帶來震蕩，相信政府不希望“營改增”影響到房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，在不影響稅收體制改革進度的前提下，可能不會在稅負上加大房企負擔。
如果房地產(chǎn)行業(yè)進項稅能夠抵扣充分，“營改增”帶來的前期流動性的增加是毫無疑問的。
目前，房企在確認預售收入的當期就要按5%的稅率繳納營業(yè)稅?！盃I改增”后，土地購置、前期工程等業(yè)務的費用支出會產(chǎn)生大量的進項稅，使得預售階段無需繳納或只需繳納較少的增值稅。前期的資金支出減少，資金流動性增強，對于房企而言是利好。 |
