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| 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“拆一還一”如何確認(rèn)收入及成本？ |
| 發(fā)布時(shí)間：2011/11/22 來源： 閱讀次數(shù)：489 |
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| 問：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對(duì)于“拆一還一”存在以下情形： 1、合同規(guī)定了“拆一還一”面積，不補(bǔ)差價(jià)。在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)應(yīng)如何確認(rèn)銷售成本及收入？ 2、合同規(guī)定了“拆一還一”面積，對(duì)于超過“拆一還一”面積部分按800元補(bǔ)差價(jià)。此時(shí)，房地產(chǎn)公司應(yīng)如何確認(rèn)銷售成本及收入（假設(shè)同類型房屋賣價(jià)為2000元）？ 答：《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號(hào)）第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序?yàn)椋? ?。ㄒ唬┌幢酒髽I(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定； ?。ǘ┯芍鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定； ?。ㄈ┌撮_發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 第三十一條規(guī)定，企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本： ?。ㄒ唬┢髽I(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理： 1.換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。 2.換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。 根據(jù)上述規(guī)定，對(duì)“拆一還一”的業(yè)務(wù)行為，對(duì)歸還的等面積房屋屬于換取其他單位或個(gè)人的土地（非貨幣性資產(chǎn)）應(yīng)視同銷售。應(yīng)按等面積的市場(chǎng)價(jià)確定銷售收入，并確認(rèn)相應(yīng)的開發(fā)成本。 舉例如下： 1、假定房屋單位賣價(jià)為2000元／平米，房屋單位成本為1000元／平米，“拆一還一”面積為10平米，不補(bǔ)差價(jià)。 確認(rèn)銷售收入：2000×10=20000（元）； 并確認(rèn)開發(fā)成本中的拆遷補(bǔ)償費(fèi)：20000元； 確認(rèn)銷售成本：1000×10=10000（元）。 2、房屋單位賣價(jià)為2000元／平米，房屋單位成本為1000元／平米，拆10平米，還15平米，超5平米面積補(bǔ)差價(jià)4000元（5×800）。 超面積償還部分，按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格（2000元）確定 確認(rèn)銷售收入：2000×（10+5）=30000（元）； 并確認(rèn)開發(fā)成本中的拆遷補(bǔ)償費(fèi)：20000元； 確認(rèn)銷售成本：1000×10+1000×5=15000（元）。 如果企業(yè)用外購的房產(chǎn)，歸還給拆遷戶，則不存在開發(fā)產(chǎn)品的視同銷售問題。 比如，外購房的每平米為2000元，還拆遷戶10平米，則： 借：開發(fā)成本——拆遷補(bǔ)償費(fèi)20000 貸：銀行存款等 20000. |
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