劃分評(píng)估分區(qū)原則：評(píng)估分區(qū)按照區(qū)域連片、地段相連、價(jià)值相近、建筑類(lèi)型(建造年代、建筑類(lèi)別、建筑結(jié)構(gòu)、房屋樓層、房屋位置)相同的原則將待估價(jià)區(qū)域(指住宅小區(qū))劃分為若干個(gè)小的分區(qū)，以反映不同區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格水平梯度差異。
每個(gè)住宅小區(qū)內(nèi)評(píng)估分區(qū)劃分一般不超過(guò)5個(gè)，單體樓可作為獨(dú)立評(píng)估分區(qū)。如確屬情況復(fù)雜，劃分5個(gè)評(píng)估分區(qū)不能滿(mǎn)足評(píng)估工作需要，須經(jīng)沈陽(yáng)市應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)評(píng)估存量房交易價(jià)格工作專(zhuān)家組和實(shí)施小組審核同意，方可按自行劃分的評(píng)估分區(qū)開(kāi)展工作。
評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)于2011年1月15日前完成評(píng)估分區(qū)劃分工作，并填制《評(píng)估分區(qū)劃分情況統(tǒng)計(jì)表》(附件2)，報(bào)評(píng)估區(qū)域主管地方稅務(wù)局審核確認(rèn)。凡評(píng)估分區(qū)劃分在5個(gè)以上的，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)向沈陽(yáng)市地方稅務(wù)局報(bào)送經(jīng)評(píng)估區(qū)域主管地方稅務(wù)局審核確認(rèn)后的《評(píng)估分區(qū)劃分情況統(tǒng)計(jì)表》和評(píng)估分區(qū)劃分情況報(bào)告，對(duì)劃分標(biāo)準(zhǔn)、影響因素等情況進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明。
(四)建立可比實(shí)例庫(kù)或建立標(biāo)準(zhǔn)房庫(kù)
1.評(píng)估機(jī)構(gòu)要按照不同的房屋類(lèi)別、建筑結(jié)構(gòu)、有無(wú)電梯、房屋交易類(lèi)型等收集真實(shí)市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)，建立可比實(shí)例庫(kù)。
真實(shí)市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)來(lái)源：
(1)評(píng)估機(jī)構(gòu)掌握數(shù)據(jù)；
(2)房產(chǎn)中介掛牌數(shù)據(jù)(各評(píng)估機(jī)構(gòu)自行從網(wǎng)絡(luò)、房產(chǎn)中介所取得標(biāo)準(zhǔn)房數(shù)據(jù)基礎(chǔ))；
(3)評(píng)估區(qū)域主管地方稅務(wù)局契稅征收窗口房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)；
(4)房產(chǎn)管理部門(mén)房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)。
各評(píng)估機(jī)構(gòu)結(jié)合上述數(shù)據(jù)來(lái)源，按評(píng)估分區(qū)整理篩選數(shù)據(jù)，選定可比實(shí)例，填寫(xiě)《房屋交易實(shí)例采集表》(附件3)。
2.由于市場(chǎng)交易案例的覆蓋面不可能達(dá)到100%。因此，必然會(huì)有一些小區(qū)沒(méi)有足夠的可比實(shí)例，評(píng)估機(jī)構(gòu)需要建立標(biāo)準(zhǔn)房數(shù)據(jù)庫(kù)。標(biāo)準(zhǔn)房的評(píng)估時(shí)點(diǎn)確定為2010年12月15日。
標(biāo)準(zhǔn)房指在每個(gè)評(píng)估分區(qū)內(nèi)，按照不同的房屋類(lèi)別、建筑結(jié)構(gòu)、有無(wú)電梯、房屋交易類(lèi)型等人為設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)的房地產(chǎn)，并確定每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的價(jià)值。
評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)評(píng)估分區(qū)的具體情況建立可比實(shí)例庫(kù)或標(biāo)準(zhǔn)房庫(kù)。每個(gè)評(píng)估分區(qū)的可比實(shí)例庫(kù)或標(biāo)準(zhǔn)房庫(kù)應(yīng)確定可比實(shí)例或標(biāo)準(zhǔn)房數(shù)據(jù)3-10條。
建立可比實(shí)例庫(kù)或建立標(biāo)準(zhǔn)房庫(kù)工作應(yīng)于2011年1月25日前完成。同時(shí)填制《可比實(shí)例數(shù)據(jù)采集表》(附件4)和《標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價(jià)值采集表》(附件5)，報(bào)評(píng)估區(qū)域主管地方稅務(wù)局審核確認(rèn)。
(五)測(cè)算和確定修正系數(shù)
1.修正因素確定
由于采用市場(chǎng)法評(píng)估時(shí)的可比實(shí)例是在估價(jià)分區(qū)的基礎(chǔ)上選取的，所以市場(chǎng)法基本原理中提到的市場(chǎng)交易情況、區(qū)域因素、房屋新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面布局、工程質(zhì)量等修正因素，已經(jīng)在分區(qū)的過(guò)程中屏蔽掉了。但在同一評(píng)估分區(qū)內(nèi)，也有一些因素是不便于修正的。
根據(jù)沈陽(yáng)市房地產(chǎn)狀況，確定沈陽(yáng)市影響存量房交易價(jià)格因素為交易日期因素、樓層因素、面積因素(90㎡以下、90㎡-144㎡、144㎡以上)、采光因素及朝向因素。本次評(píng)估工作確定需要修正的因素確定為：樓層因素、面積因素、采光因素及朝向等四項(xiàng)影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素。
2.修正系數(shù)值確定
通過(guò)收集的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)等科學(xué)方法，合理確定各項(xiàng)修正系數(shù)值，以表格的形式按照百分?jǐn)?shù)表現(xiàn)。同時(shí)，應(yīng)提供每項(xiàng)修正系數(shù)的測(cè)算方法。
在可比實(shí)例的成交日期至存量房交易價(jià)格申報(bào)評(píng)估時(shí)點(diǎn)期間，房地產(chǎn)價(jià)格平穩(wěn)，沒(méi)有波動(dòng)時(shí)，可不進(jìn)行交易日期調(diào)整，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲或下跌時(shí)，則可以房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整。
每個(gè)行政區(qū)域確定統(tǒng)一的修正系數(shù)體系。評(píng)估機(jī)構(gòu)確定修正系數(shù)過(guò)程中，應(yīng)隨時(shí)與評(píng)估區(qū)域主管地方稅務(wù)局溝通，對(duì)評(píng)估結(jié)果與交易實(shí)例市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行離差率測(cè)算，對(duì)所確定的修正系數(shù)及時(shí)進(jìn)行調(diào)整和修正。
測(cè)算和確定修正參數(shù)工作應(yīng)于2011年1月27日前完成，并填制《房屋樓層修正系數(shù)表》(附件6)、《房屋面積修正系數(shù)表》(附件7)、《房屋采光修正系數(shù)表》(附件8)和《房屋朝向修正系數(shù)表》(附件9)，報(bào)評(píng)估區(qū)域主管地方稅務(wù)局審核確認(rèn)。
(六)制定評(píng)估區(qū)域技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)
評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)以《遼寧省存量房交易價(jià)格申報(bào)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》為模版，結(jié)合評(píng)估區(qū)域?qū)嶋H情況，制定《評(píng)估區(qū)域存量房交易價(jià)格申報(bào)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》?！ 【唧w內(nèi)容包括：
1.評(píng)估報(bào)告；
2.經(jīng)評(píng)估區(qū)域主管地方稅務(wù)局審核確認(rèn)的：
《沈陽(yáng)市住宅小區(qū)普查登記表》(附件1)
《評(píng)估分區(qū)劃分情況統(tǒng)計(jì)表》(附件2)
《房屋交易實(shí)例采集表》(附件3)
《可比實(shí)例數(shù)據(jù)采集表》(附件4)
《標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價(jià)值采集表》(附件5)
《房屋樓層修正系數(shù)表》(附件6)
《房屋面積修正系數(shù)表》(附件7)
《房屋采光修正系數(shù)表》(附件8)
《房屋朝向修正系數(shù)表》(附件9)
評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)于2011年1月31日前向沈陽(yáng)市地方稅務(wù)局報(bào)送《評(píng)估區(qū)域存量房交易價(jià)格申報(bào)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》。
(七)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)審定
專(zhuān)家組采取書(shū)面審核和實(shí)地抽查的方式對(duì)各評(píng)估機(jī)構(gòu)報(bào)送的《評(píng)估區(qū)域存量房交易價(jià)格申報(bào)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行審定，由專(zhuān)家組出具審定意見(jiàn)書(shū)。對(duì)需要進(jìn)行修改和調(diào)整的，評(píng)估機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格按照專(zhuān)家組意見(jiàn)修改，并按規(guī)定的時(shí)間上報(bào)沈陽(yáng)市地方稅務(wù)局。
每個(gè)評(píng)估區(qū)域?qū)嵉爻椴椴簧儆?條可比實(shí)例或標(biāo)準(zhǔn)房。
(八)制定沈陽(yáng)市技術(shù)方案
沈陽(yáng)市地方稅務(wù)局根據(jù)專(zhuān)家組最終審核確定的《評(píng)估區(qū)域存量房交易價(jià)格申報(bào)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》，制定沈陽(yáng)市總體技術(shù)方案，并報(bào)送省局。
四、其他要求
(一)關(guān)于報(bào)送資料相關(guān)問(wèn)題
1.各評(píng)估機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格按照規(guī)定的時(shí)間和要求報(bào)送相關(guān)資料。
2.評(píng)估機(jī)構(gòu)報(bào)送的各項(xiàng)資料，一式三份，一份報(bào)沈陽(yáng)市地稅局，其余二份評(píng)估區(qū)域主管地方稅務(wù)局和評(píng)估公司各自留存。
3.評(píng)估工作完成后，評(píng)估公司要將制定的《評(píng)估區(qū)域存量房交易價(jià)格申報(bào)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》刻錄成光盤(pán)，報(bào)沈陽(yáng)市地方稅務(wù)局。
(二)關(guān)于建立評(píng)估工作聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)問(wèn)題
為保證本次評(píng)估工作順利開(kāi)展，各評(píng)估機(jī)構(gòu)要確定聯(lián)絡(luò)員，與市、區(qū)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)一起建立聯(lián)絡(luò)員機(jī)制，形成評(píng)估工作聯(lián)絡(luò)體系。各評(píng)估機(jī)構(gòu)要選擇業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的人員確定為聯(lián)絡(luò)員，要保持人員穩(wěn)定，保證通信暢通，信息傳遞要及時(shí)準(zhǔn)確。
相關(guān)附件：沈陽(yáng)市應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)評(píng)估存量房交易價(jià)格工作規(guī)范附表
